Onze hypotheektips

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Met NHG ben je zeker van een betaalbare en verantwoorde hypotheek. Het is namelijk de garantie dat het Waarborgfonds samen met de geldverstrekker naar een oplossing zoekt als je je hypotheek niet meer kan betalen door bijvoorbeeld een ingrijpende verandering in je leven, zoals het overlijden van je partner, je raakt werkloos of een relatiebreuk. Ook als er een restschuld overblijft na de verkoop van je huis gaat het Waarborgfonds op zoek naar een oplossing. De NHG is een garantie op hypotheken voor koopwoningen met een koopprijs tot de gemiddelde huizenprijs. Per 1 januari 2022 is de NHG-grens € 355.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd dan is de grens 6% hoger, namelijk € 376.300 in 2022. Kies je voor een hypotheek met NHG dan krijg je korting op de hypotheekrente, de rente is gemiddeld 0,8 % lager dan bij een hypotheek zonder NHG.

Bij het afsluiten van een hypotheek kan je een hogere hypotheek inschrijven dan dat je nodig hebt. Dit geeft overigens niet de garantie dat je dat extra geld ook kan lenen. Op het moment dat je hiervan gebruik wilt maken, doen we een inkomenstoetsing op basis van het inkomen en de waarde van het onderpand. Met deze hogere inschrijving kan je bijvoorbeeld in de toekomst een nieuwe keuken of dakkapel plaatsen, de badkamer moderniseren of je woning uitbouwen, zonder hiervoor langs de notaris te hoeven gaan. Dat scheelt geld en tijd! Je maandlasten worden pas hoger vanaf het moment van verhogen. Een ander voordeel van een hogere inschrijving is o.a. dat de geldlening bij dezelfde geldverstrekker kan worden verhoogd tot de hoogte van de genoemde hoofdsom in de hypotheekakte. Er hoeft dan dus geen nieuwe hypotheekakte worden opgesteld. Meestal zijn er geen extra notariskosten verbonden voor een verhoogde inschrijving. Voor onze werkzaamheden zullen we een vooraf afgesproken vergoeding in rekening brengen.

Een rentevaste periode is de periode waarin de rente vast staat. Je kan kiezen voor een korte of een lange rentevaste periode.

We spreken over een korte rentevaste periode als je de rente vastzet voor 1 tot 10 jaar. Voordelen daarvan zijn: je kan sneller inspelen op dalende rente, het zorgt voor een lager rentetarief en je hebt meer mogelijkheden om wijzigingen aan te brengen in je hypotheek (denk hierbij aan oversluiten bij een andere bank of veranderen van hypotheekvorm). Ook zijn er nadelen van een korte rentevaste periode, namelijk: je bent beïnvloedbaarder wanneer de rente stijgt, wanneer de rente stijgt krijg je namelijk hogere maandlasten.

We spreken over een lange rentevaste periode als je de rente vastzet voor een periode vanaf 10 tot 30 jaar. Voordelen daarvan zijn dat je voor een langere periode (de rentevast periode) zekerheid hebt op het gebied van je maandlasten en je kan een hogere hypotheek krijgen. Bij een lange rentevaste periode mogen we bij het maken van de hypotheekberekening uitgaan van de huidige hypotheekrente. Bij een korte rentevast periode wordt een toetsrente van 5% gebruikt, waardoor je aanzienlijk minder kunt lenen. Ook zijn er nadelen van een lange rentevaste periode, namelijk: er wordt een hoger rentepercentage berekend bij een langere rentevaste periode, dat dus betekent dat je hogere maandlasten hebt en het is lastiger om je hypotheek te wijzigen. Als je die namelijk zou willen wijzigen door bijvoorbeeld je hypotheek over te sluiten of te kiezen voor een andere hypotheekvorm, wordt hiervoor vaak een boete gerekend.

Wat waarschijnlijk de duurste aanschaf in je leven is, regel je niet in een uurtje. Oriënteer je dus goed op de verschillende hypotheekvormen. Wie slim is bekijkt de hypotheek in het kader van de totale persoonlijke financiële planning en laat zich niet verleiden tot allerlei prachtige voorstellen. Een gezonde portie voorzichtigheid is binnen de financiële planning altijd een goede raadgever.

De Kruyf Adviesgroep probeert je altijd een aantal verschillende hypotheek-berekeningen te geven. Uit deze berekeningen kun je dan zelf de bank of maatschappij kiezen die het beste bij jou past.

Ga je voor het rendement (de beleggingshypotheek), voor zekerheid (de ‘traditionele’ spaarhypotheek) of voor flexibiliteit en de laagste maandlasten (de aflossingsvrije hypotheek)? Of wil je een combinatie van meerdere hypotheekvormen? Op welke hypotheek de keuze ook valt, bedenk in ieder geval wat de gevolgen zijn voor je maandelijkse uitgaven en voor je toekomstplannen. Komt er gezinsuitbreiding, staat een sabbatsverlof op de agenda, bestaan er plannen om een vakantiehuisje te kopen of wil je eerder stoppen met werken? Dat zijn allemaal vragen die wij samen met jou duidelijk in beeld willen brengen en die een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek en de hypotheekvorm.

Vanaf 1 januari 2001 geldt dat de rente nog maar dertig jaar aftrekbaar is (zie het kader ‘De dertigjaarstermijn’). Concreet betekent het dat de ene hypotheek de andere niet is. Op dit moment gelden voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente de volgende vier hoofdregels:

• als de hypotheeklening is afgesloten vóór 1 januari 1996 en de belastingbetaler sindsdien niet is verhuisd, maakt het niet uit met welk doel de lening werd afgesloten; de rente is altijd aftrekbaar.
• is er na 31 december 1995 verhuisd of werd na die datum een nieuwe hypothecaire lening afgesloten, dan is het bestedingsdoel van de hypotheek wel van belang voor de aftrekbaarheid van de rente.
• de maximale aftrek voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2001 is 30 jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2001
• de rente voor hypotheken die zijn afgesloten ná 1 januari 2001 is gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar, gerekend vanaf het moment dat de hypotheek loopt.

De rente die je betaalt voor je hypotheek is onder bepaalde voorwaarden maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Heb je je hypotheek na 1-1-2013 afgesloten? Dan is alleen de rente voor annuïteiten- en lineaire hypotheken nog maar aftrekbaar als deze in maximaal 360 maanden wordt afgelost.

Wanneer je tussentijds aflost, kan de hypotheekaanbieder een boete in rekening brengen. Jij betaalt ze namelijk maandelijks rente over de afgesproken looptijd. Als jij deze geheel of gedeeltelijk aflost lopen ze inkomen mis. Vaak is het wel mogelijk om een klein gedeelte boetevrij af te lossen, dit is per hypotheekaanbieder verschillend. Echter spaarrente en hypotheekrente zijn momenteel erg laag. Toch is de hypotheekrente tot nu toe een stuk hoger dan de spaarrente. Wat wil zeggen dat je meer geld kwijt bent aan hypotheekrente dan dat je aan spaarrente ontvangt. Als je over spaargeld beschikt, kan het interessant zijn om hiermee een stuk hypotheek af te lossen. Ook hier moet weer in het achterhoofd worden gehouden, mocht je een financiële tegenslag hebben, dan heb je een minder grote of helemaal geen buffer meer waar je op terug kan vallen.

Heb je alweer een tijd geleden een (top)hypotheek afgesloten? Dan kun je ondertussen een rentekorting op je hypotheeklening krijgen. Veel hypotheekverstrekkers zijn bereid de hypotheekrente te verlagen als de woning (meer) overwaarde heeft gekregen. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker bedragen de tariefgrenzen 100, 90, 70 of 50 procent van de marktwaarde van de woning. De marktwaarde (de waarde bij gedwongen verkoop) bedraagt ongeveer 85 procent van de normale, vrije waarde. De lagere rente kan ingaan op de nieuwe rentevast-datum, soms al eerder. Natuurlijk zullen wij je hierbij adviseren.